Comprar un inmueble en Colombia: estudio de títulos, promesa de compraventa y escritura

Comprar un apartamento, una casa o un lote suele ser la inversión más grande de una familia, y la mayoría de los problemas que aparecen después, como embargos ocultos, vendedores sin facultad o áreas que no coinciden, se podían detectar antes de firmar. En Colombia la propiedad de un inmueble solo se transfiere con escritura pública y su registro, por lo que cada paso del camino importa.

Revisar antes de pagar

• El certificado de tradición y libertad, que muestra a nombre de quién está el inmueble y los gravámenes, hipotecas, embargos o limitaciones registrados.
• El estudio de títulos: revisar la cadena de propietarios anteriores para comprobar que quien vende realmente puede hacerlo.
• Que el inmueble esté al día con impuesto predial, administración y servicios públicos, y que sus linderos y área coincidan con la realidad.
• Si el vendedor es casado o tiene unión marital, o el inmueble está afectado a vivienda familiar, puede ser necesaria la firma del cónyuge o compañero.

La promesa de compraventa

• Es un contrato previo en el que las partes se comprometen a celebrar la compraventa en una fecha y notaría determinadas.
• Debe constar por escrito y precisar el inmueble, el precio, la forma de pago, el plazo o la condición para firmar la escritura y las consecuencias del incumplimiento.
• Las arras o la cláusula penal deben estar claramente redactadas, porque definen qué se pierde o se devuelve si alguien se retracta.

Escritura y registro

• La compraventa se eleva a escritura pública en una notaría, con el pago de derechos notariales, retención en la fuente cuando corresponda y los demás costos.
• La escritura debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar del inmueble: solo entonces el comprador queda como propietario ante terceros.
• Si hay crédito hipotecario, el banco exige un estudio de títulos propio y la constitución de la hipoteca en la misma escritura.

Conclusión

Una compraventa bien revisada ahorra años de problemas. Si vas a comprar, vender o firmar una promesa, en Uado puedes encontrar abogados verificados en Derecho Inmobiliario y Urbanístico que hagan el estudio de títulos y redacten o revisen tus contratos. Este texto es informativo y general: no reemplaza la asesoría de un abogado y las normas cambian, así que verifica siempre la versión vigente aplicable a tu caso.